كيفية إتخاذ القرار الصحيح عند تأمين المبنى - جيد وولف

ننصح الجميع بأن يأخذوا مسألة التأمين على المباني بكل جدية، وأن يقوموا بتقييم المخاطر المصاحبة لتملك المباني في سياق الإدارة العامة للمخاطر في  محافظهم وأعمالهم. ويتمثل الغرض من تأمين مبنى المالك, في حمايته من الأحداث الغير مرغوبة وغير المنظورة وغير المتوقعة والهدف الرئيسي هو إعادة مبنى المالك في حال وقوع خسائر إلى وضع مشابه لوضعه قبل حدوث تلك الخسائر. ويوفر تأمين المباني والذي يوصف عادة بـ "التأمين ضد الحريق" التغطية المثالية لبعض أو كل المخاطر التالية (الحريق، الصواعق,الإنفجارات,الزلازل, العواصف,الفيضانات,الإصطدامات,العنف, السرقة,الإنهيارات الأرضية).

وفي المملكة المتحدة توفر خدمة معلومات تكلفة المباني BCIS  المبادئ التوجيهية الخاصة بإعادة تقييم التكاليف إعادة المبنى لوضعه السابق ويشمل ذلك مصروفات هدم وإزالة الهيكل القائم وتكلفة إعادة تشييد المبنى بنفس تصميمه الحالي ولكن مع إستخدام مواد وتقنيات حديثة وبمقاييس مماثلة للعقار القائم وذلك بما يتماشى مع لوائح البناء التنظيمية الحالية والمتطلبات القانونية الأخرى.

سوق قطر:

لأن مبادئ خدمة معلومات تكلفة المباني التوجيهية غير إلزامية في سوق قطر ، لا تتوفر في الدولة مؤشرات لتكاليف البناء ومن هنا تنبع أهمية سعي العملاء للحصول على خدمات الجهات الإستشارية المؤهلة جيداً في مجال التكاليف لتقييم أصولهم لأغراض التأمين. ومن واقع خبرتنا في الحصول عىل عروض التأمين الخاصة بالمباني والأبراج السكنية والتجارية الضخمة فقد توصلنا إلى الإستنتاجات التالية :

تقييم المباني لأغراض التأمين:

من واقع فهمنا لهذا الجانب فإن جهات اكتتاب التأمين في قطر ، بشكل عام، لا يصرون على التقييم المستقل لأغراض التأمين كجزء من شروطهم وأحكامهم.

وذلك يضع كلا الطرفين أمام مخاطر لا يستهان بها. فنحن نؤمن بضرورة عمل تحليل تفصيلي لتكلفة إستبدال كل مفردة من الأصول، مع الأخذ في الحسبان عوامل مثل تقلبات الأسعار في مواد البناء وتكلفة العمالة.

ومن وجهة نظرنا ، الإحتمال وارد لتعرض دولة قطر لتقلبات في تكاليف البناء، ويرجع ذلك إلى مستوى الطب على بعض المواد خلال اوقات تزايد النشاط التطويري وكذلك لأن الأغلبية العظمى من المواد تأتي عبر الإستيراد.

ولذلك فإن التقييم الإحترافي يقلص مخاطر التأمين المتدني أو الزائد كما أنه قد يؤثر بشكل إيجابي للغاية على مبلغ القسط.

شروط  وثيقة التأمين :

بشكل عام ننصح عملائنا أن يولوا إهتماماً خاصاً بالبنود التي سترد بأدناه من أجل إرجاء تقييم شامل بشأن ملاءمة وثيقة التأمين الخاصة بهم كما نوصي بأن يتحدثوا مع شركة التأمين أو الوسيط بشأن أي مخاوف تتعلق بشروط وثيقة التأمين وهي :

·       قيمة إعادة المبنى إلى وضعه السابق.

·       المباني المجاورة.

·       عملية الهدم وإزالة الركام.

·       خسارة الإيجار.

وعلى الرغم من أن الأعمال الإرهابية والإضطرابات المدنية موجودة وعلى نطاق واسع في أسواق أوروبا إلا ان تجربتنا علمتنا أن الوثائق القياسية في قطر بشكل عام تستبعد الحروب والتخريب والشغب والإرهاب والإضطرابات المدنية.

·       الوضوح بشأن تكنولوجيا الأعمال.

·       مدى تغطية الوثيقة بشكل كاف لأتعاب المهندسين المعماريين والمحترفين الأخرين.

·       ماهي الغرامات والجزاءات التي يمكن أن يفرضها طرف ثالث في حالة المطالبات وهل ستفرض الجهة المسؤولة في المجتمع أي رسوم في خطة التطوير الرئيسية.

·       تغطية السيارات/ الطيران/وسائل النق البحري (السيارات هي المجال الأكثر شيوعاً ذات الصلة بالمباني).

·       تغطية الفيضانات, وتسربات المياه, وخصوصاً بالنسبة للمباني الواقعة على الواجهة البحرية (وبحسب فهمنا بشكل عام هناك إهتمام قليل بالفيضانات في قطر).

·       الإنزلاقات والإنهيارات الأرضية يجب ان يوضع اعتبار للأرض التي يقام عليها المبنى على سبيل المثال هل يقام المبنى على أرض مستصلحة ام طبقة ارض طبيعية.

مبلغ التأمين / قيمة إعادة المبنى لوضع السابق

بحسب المعهد الملكي للمساحين القانونين RICS  من المهم أن نفهم أن المبلغ المؤمن عليه على أساس قيمة إعادة المبنى إلى وضعه السابق، ليست هي نفس القيمة السوقية.

فقيمة إعادة الأصل إلى وضع السابق تشمل تكلفة الإستبدال, والرسوم/ المصروفات المرتبطة به، واللازمة لإعادة الأصل إلى وضع مشابه لوضعه قبل حدوث الخسارة.

فوائد التقييم الإحترافي

مزايا الحصول على التقييم الإحترافي من قبل شركة معتمدة عديدة :

أولاً : كل أصل وأحياناً مجموعة من الأصول يجري تقييمها كل على حدة .

ثانياً: يتم تحديد مبلغ التأمين وفقاً لطريقة محددة، وبالتالي فهو يكون دقيقاً للغاية.

ثالثاً: يتم إستخدام التقييم كأسسا للمفاوضات في حالة الخسارة وبالتالي فعلى الأرجح سيتم قبلوه من قبل شركة التأمين.

رابعاً : يعتبر تحليل التكلفة المستخدم لتحديد مبلغ التأمين بمثابة مقياس مرجعي مفيد في تقييم مطالبات الخسارة الجزئية.

وأخيراً تكون مخاطر التأمين المتدني, أو الزائد أقل في ذات الوقت الذي سيتمكن فيه مالك المبنى من التوفير في تكلفة الأقساط.

جيد وولف

المدير التنفيذي لشركة أستيكو – قطر

مجلة تأمين